АКТУАЛЬНО

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

Реализация решения о способе управления многоквартирным домом: понятие и правоприменение

Андрей Давыдов



Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД), предусмотренное ст.192 ЖК РФ, по мнению наблюдателей из ОНФ, в силу своей непрозрачности рискует превратиться не столько в «фильтр» ненадлежащих управляющих организаций МКД, сколько в инструмент передела денежных потоков граждан по оплате за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).


Тем не менее, институт лицензирования представляет из себя куда более цивилизованный способ конкурентной борьбы на рынке ЖКХ, нежели придуманный в свое время законодателем механизм замены управляющей организации МКД через открытый конкурс в случае, «если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано» (ч.4 ст.161 ЖК РФ).


С момента появления этой нормы в жилищном праве у практикующих специалистов возник вопрос: что означает понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» ?


К сожалению, до настоящего времени рассматриваемое понятие не получило своего законодательного определения или судебного толкования.


Но, как говорится, свято место пусто не бывает.


И, вот, мы находим попытку определить понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», в Постатейном комментарии к Жилищному Кодексу РФ под редакцией П.В.Крашенинникова, где в п.21 авторского комментария к ст.161 ЖК РФ можно прочесть: «Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договоры управления, то это подтверждает отсутствие реализации выбранного способа управления домом.»


Стоит сказать, что подход авторов постатейного комментария ЖК РФ к определению понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» оказался растиражирован в сети «Интернет» на многочисленных официальных и неофициальных сайтах/форумах.

Так, например, на сайтах Городского поселения «Город Валуйки», Республиканской службы государственной жилищной инспекции Правительства Республики Бурятия и других организаций можно найти следующий однотипный ответ на однотипный вопрос «Что такое реализация выбранного способа управления?»:

«При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали конкретную организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то способ управления не будет считаться реализованным.»


Как видим, с легкой руки авторов постатейного комментария к ЖК РФ распространилось мнение, что реализация решения о способе управления МКД определяется, по-сути, только лишь наличием трех (3) юридических фактов: выбор на общем собрании способа управления - управляющей организацией, выбор конкретной управляющей организации, а также заключение с выбранной управляющей организацией договора управления.


Однако, распространившийся «авторский вариант» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», к счастью, не является единственным (верным).

Так, например, на официальном сайте муниципального образования город Ижевск можно обнаружить следующее мнение:

«Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.»


Нетрудно заметить, что в Ижевске пошли дальше ограниченного тремя (3) юридического фактами определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», для чего указали на необходимость учета четвертого (4) юридического факта – «заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.»


Значение «ижевского варианта» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» трудно переоценить: оно выводит юридическую оценку критерия достаточности юридических фактов «реализации» за рамки лишь только заключения договора с управляющей организацией (на что указывает «авторский вариант»). Иными словами, чтобы «реализация» считалась состоявшейся, «ижевский вариант» настаивает на хотя бы частичном исполнении управляющей организацией заключенного с ней договора на управление МКД.


Полагаем, более юридически смелый «ижевский вариант» определения понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» имеет очевидное преимущество перед консервативным «авторским вариантом» - он более соответствует букве и смыслу закона.

Так, например, определяя юридическое понятие «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», необходимо учитывать:

  • словари русского языка, определяющие значение ключевого в рассматриваемом понятии слова «реализация» как осуществление какой-либо идеи/плана и т.п. в реальной жизни (от позднелатинского слова «realis» - вещественный, действительный)
  • общие нормы законодательства об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей, а также о добросовестном осуществлении гражданских прав - в частности, к статьям 8 и 10 ГК РФ
  • ч.1 ст.161 ЖК РФ, согласно которой: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.»



С учетом этих источников можно сделать вывод: ключевое в определяемом понятии слово «реализация» означает добросовестное совершение управляющей организацией совокупности действий по управлению МКД согласно утвержденным Правительством РФ стандартам/правилам.


Иными словами, «авторский вариант» в большей степени, а «ижевский» - в меньшей не соответствуют идеи законодателя о «реализации» как добросовестном исполнении управляющей организацией всех своих обязанностей по управлению МКД, не ограничиваясь только лишь заключением договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.


В пользу именно такого подхода к определению понятия «реализация решения о способе управления многоквартирным домом», по нашему мнению, свидетельствует и позиция Верховного Суда РФ, высказанная им в решении от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 и кассационном определении от 13.10.2009 г. №КАС09-447 о признании неправильным «не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.»


Иными словами, Верховный Суд РФ также высказался против формального (ограниченного) подхода к обеспечению права граждан на реализацию решения о способе управления МКД.

А раз так, то отечественные правоприменители обязаны постоянно контролировать насколько соответствует утвержденным Правительством РФ стандартам/правилам «реализация решения о способе управления многоквартирным домом» конкретной управляющей организацией - ведь, в случае установления несоответствия, орган местного самоуправления будет обязан проводить открытый конкурс по отбору новой управляющей организации МКД согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ: «4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.»

Деньги полетят в трубу

Андрей Давыдов



Правительство РФ придумало новый налог на владельцев транспортных средств с двигателями внутреннего сгорания (ДВС).

 

Как следует из нижеприведенного письма Росприроднадзора от 14 февраля 2018 г. № РН-04-03-27/2839, на этот раз основанием сбора денег с автомобилистов стало признание мест гаражного хранения транспортных средств объектами, оказывающими негативное воздействие на окружающую среду.

 

И хотя формально плательщиком нового «налога» будет владелец «гаража» - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, - не приходится сомневаться, что плата за выбросы вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух будет распределена между всеми собственниками и арендаторами машиномест (гаражных боксов) в жилых домах, офисных и торговых центрах, СТОА и т.д.

 

Однако, самым примечательным в новом «налоге» на автомобилистов является «объект налогообложения».

Так, по мнению Росприроднадзора, стационарным источником выброса загрязняющих веществ в атмосферный воздух из «гаража» является труба вытяжной вентиляции - неотъемлемая часть оборудования любого современного здания, строения, помещения и иного объекта, используемого для хранения, въезда и выезда автотранспорта.

 

Говоря проще: есть в гараже вентиляционная труба - платите !

 

Новый российский «налог на вентиляционную трубу в гараже», как нетрудно заметить, переносит на современный лад исторически известный налог на дымовые трубы - каждый раз казавшийся властям элементарно простым для взимания, но неизменно вскоре отменяемым.

 

А пока это не случилось, автовладельцам в России придется ждать для себя новых аналогичных «налогов».

 

 

МИНИСТЕРСТВО ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ И ЭКОЛОГИИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ

 

ПИСЬМО

от 14 февраля 2018 г. № РН-04-03-27/2839

 

О ПОСТАНОВКЕ

ОБЪЕКТОВ НЕГАТИВНОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УЧЕТ

 

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования рассмотрела обращение по вопросу постановки объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду (далее - объекты негативного воздействия), на государственный учет, в частности по вопросу постановки гаражей, используемых только для хранения, въезда и выезда автотранспорта, и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

 

В соответствии со ст. 69.2 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон № 7-ФЗ) объекты негативного воздействия подлежат постановке на государственный учет юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими хозяйственную и (или) иную деятельность на указанных объектах, в уполномоченном органе.

 

Объектом негативного воздействия является объект капитального строительства и (или) другой объект, а также их совокупность, объединенные единым назначением и (или) неразрывно связанные физически или технологически и расположенные в пределах одного или нескольких земельных участков.

 

Согласно ст. 4.2 Закона № 7-ФЗ объекты НВОС в зависимости от уровня негативного воздействия подразделяются на I, II, III и IV категории. Критерии определения категории объекта НВОС утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 28.09.2015 № 1029 (далее - Критерии). Постановка объектов, не соответствующих Критериям, на государственный учет действующим законодательством не предусмотрена.

 

В соответствии со ст. 1 Закона стационарным источником загрязнения окружающей среды является источник загрязнения окружающей среды, местоположение которого определено с применением единой государственной системы координат или который может быть перемещен посредством передвижного источника загрязнения окружающей среды; передвижным источником загрязнения окружающей среды - транспортное средство, двигатель которого при его работе является источником загрязнения окружающей среды.

 

Согласно письму Минприроды Российской Федерации от 18.09.2015 № 12-44/22962 "О нормировании выбросов" сами открытые автостоянки и подобные территории не являются стационарными источниками выбросов.

 

При этом необходимо отметить, что при осуществлении хозяйственной и иной деятельности с использованием зданий, строений, помещений и иных объектов (гаражей), оборудованных вытяжной вентиляцией, стационарным источником выброса загрязняющих веществ в атмосферный воздух является труба вытяжной вентиляции.

 

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 04.05.1999 № 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" выброс вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух стационарным источником допускается на основании разрешения, выданного территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области охраны окружающей среды, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими государственное управление в области охраны окружающей среды, в порядке, определенном Правительством Российской Федерации.

 

Разрешением на выброс вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух устанавливаются предельно допустимые выбросы (далее - ПДВ) стационарных источников, для которых определены координаты места расположения, и другие условия, обеспечивающие охрану атмосферного воздуха.

 

Учитывая вышеизложенное, в случае осуществления хозяйственной и (или) иной деятельности с использованием стационарных источников выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух, юридическому лицу и индивидуальному предпринимателю необходимо поставить эксплуатируемые объекты негативного воздействия на государственный учет, разработать нормативы ПДВ и получить разрешение на выброс вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух.

 

Заместитель Руководителя

Р.Х.НИЗАМОВ

Лизинг автомобиля: приказ о вводе в эксплуатацию основных средств

Андрей Давыдов



Мы уже рассказывали, что не всегда организации стоит расходовать свой уставный капитал и/или прибыль на приобретение основных средств - оптимизировать доходы и расходы при создании корпоративного автопарка поможет лизинг.


Вместе с тем, прежде, чем заключить договор лизинга транспортного средства, руководству организации следует обратить внимание на грамотное юридическое планирование такой финансовой операции. И отправной пункт в этом: кто ведет бухгалтерский (балансовый) учет купленного в лизинг автомобиля – лизингодатель или лизингополучатель?


Практика показывает, что лизинговые компании склонны к передаче автомобилей на баланс лизингополучателей, что позволяет: уменьшить договорную стоимость лизинга на сумму транспортного налога; упростить документооборот по административным штрафам, выписанными на основании данных средств автоматической фиксации нарушений ПДД; передать лизингополучателю функции страхователя по полисам КАСКО, ОСАГО и т.д.


В то же время, и лизингодателю, и лизингополучателю при принятии автомобиля на свой баланс необходим соответствующий юридический факт (факт хозяйственной жизни организации). Для применяющих упрощенную систему налогообложения (УСН) организаций таким фактом в соответствии с п.п.1 ч.3 ст.346.16 Налогового Кодекса РФ следует считать ввод транспортного средства в эксплуатацию, поскольку расходы на приобретение основных средств принимаются в налоговом учете именно с этого момента.


В настоящее время ввод лизингового автомобиля в эксплуатацию в качестве объекта основных средств оформляется, как правило, приказом руководителя организации, применяющей УСН. Такой приказ должен соответствовать требованиям, предъявляемым к первичным документам, и содержать решение вопросов использования автомобиля применительно к особенностям предмета деятельности, учетной политики, структуры и штата организации, в том числе: отнесение автомобиля к категории «основные средства»; обоснование выбора для автомобиля группы амортизации и метода амортизации; обеспечение надлежащей эксплуатации автомобиля и контроля за рациональностью перевозок.


При составлении проекта приказа о вводе лизингового автомобиля в эксплуатацию в качестве основного средства следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным приказом Министерства финансов РФ от 30 марта 2001 года №26н, соответствующими нормами Налогового Кодекса РФ, ст.20 федерального закона «О безопасности дорожного движения» № 196-фз от 10 декабря 1995 года, другими законодательными и ведомственными актами.


В качестве иллюстрации приведем образец приказа организации о вводе в эксплуатацию лизингового автомобиля в качестве объекта основных средств:


ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТОРГОВЛЯ В КРЕДИТ»

г.Москва, 16 октября 2013 года

ПРИКАЗ № 17 О ВВОДЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТА ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ


В связи с приобретением автомобиля в лизинг у ЗАО «Лизинговая Компания» (указать ОГРН) по договору № 1 от «15» октября 2013 года и на основании его п.6 об учете объекта лизинга на балансе ООО «Торговля в кредит» как лизингополучателя, а также в соответствии с приказом Министерства финансов РФ от 30 марта 2001 года № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, приказываю:


1. ООО «Торговля в кредит» принять к бухгалтерскому учету в качестве основного средства автомобиль (указать: марку, модель, VIN и государственный регистрационный знак) первоначальной стоимостью при приобретении в лизинг в сумме 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, и ввести его в эксплуатацию в день подписания настоящего приказа исходя из следующего:


а) автомобиль предназначен для использования ООО «Торговля в кредит» при продаже товаров, а также для собственных управленческих нужд, включая перевозку:

  • товаров от места закупки до места хранения и продажи;
  • документации на товар;
  • денежных средств, вырученных от продажи товаров, в том числе для их сдачи в банковское учреждение;



б) автомобиль предназначен для использования ООО «Торговля в кредит» в течение длительного времени свыше 12 месяцев - в течение не менее трех (3) лет со дня ввода его в эксплуатацию на основании настоящего приказа;

в) ООО «Торговля в кредит» не предполагает последующую перепродажу данного автомобиля в течение срока его полезного использования (амортизации);

г) автомобиль способен приносить ООО «Торговля в кредит» экономические выгоды (доход) в будущем, в том числе при его продаже по истечении срока его полезного использования (амортизации).


2. Руководствуясь письмом Государственного таможенного комитета РФ от 26 февраля 1997 года № 04-30/3515 «О классификации транспортных средств» и письмом УФНС РФ по г.Москве от 21 декабря 2011 г. № 16-15/123396@, а также учитывая объем двигателя автомобиля до 2,5 литров, на основании пункта 3 статьи 258 НК РФ отнести автомобиль к третьей амортизационной группе со сроком полезного использования в три (3) года с учетом срока лизинга.


3. Начисление амортизации осуществлять по установленному ООО «Торговля в кредит» в учетной политике для целей налогообложения линейному методу с 01 ноября 2013 года согласно ч.4 ст.259 НК РФ и в течение установленного срока его полезного использования без применения к основной норме амортизации специального коэффициента, предусмотренного ч.2 ст.259.3 Налогового Кодекса РФ.


4. Расходы ООО "Торговля в кредит" на приобретение автомобиля в сумме 130 000 (Сто тридцать тысяч) рублей согласно счету ЗАО «Лизинговая Компания» (указать ОГРН) №1 от "15" октября 2013 года, понесенные в период применения ООО "Торговля и кредит" упрощенной системы налогообложения согласно Уведомлению ИФНС №46 по г.Москве №11-12 от «01» октября 2006 года, на основании п.п.1 ч.3 ст.346.16 НК РФ принять к налоговому учету со дня ввода автомобиля в эксплуатацию.


5. Возложить на заместителя Генерального директора ООО «Торговля в кредит» Иванова И.И.: осуществление контроля за эксплуатацией (использованием), хранением и техническим обслуживанием автомобиля, выходом его с места стоянок и возвращения с линии; хранение ключей от замков зажигания (в том числе дубликатов); составление (ведение) путевых листов, их выдачу, передачу и сдачу; заправку автомобиля ГСМ; контроль за своевременностью и полнотой оплаты административных штрафов; представление интересов и защиту прав ООО «Торговля в кредит» в ГИБДД, судах и других государственных органах в связи с эксплуатацией автомобиля; решение иных вопросов по эксплуатации автомобиля; для чего ООО "Торговля в кредит" выдать Иванову И.И. соответствующую доверенность.


6. Контроль за обоснованностью и рациональностью перевозок автомобилем, а также за регистрацией ежемесячно оформляемых путевых листов в журнале регистрации путевых листов оставляю за собой.


 

Генеральный директор                                                                                              П.П.Петров

Претензия управляющей компании ЖКХ

Андрей Давыдов



Не секрет, что управляющие компании ЖКХ часто безответственно относятся к обеспечению качественного содержания многоквартирных домов. В результате отделка квартир и домашнее имущество получают повреждения, например, от заливов водой по причине аварий инженерных коммуникаций или протечки кровли, а сами жильцы при этом терпят многочисленные неудобства. Как собственнику или нанимателю квартиры взыскать деньги с управляющей компании ЖКХ, если она не страховала свою гражданскую ответственность, а отделка квартиры и домашнее имущество также не были застрахованы ?


Начнем с того, что ответственность управляющей компании ЖКХ за качественное содержание жилого дома прямо предусмотрена действующим законодательством РФ. Так, согласно п.2.3 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ "при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..."

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в п.10 устанавливают, в частности, что "общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц".

При этом, согласно п.42 указанных Правил именно "управляющие организации ... отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором."


Как видно, указанные нормы однозначно определяют ответственность управляющей компании ЖКХ за ущерб здоровью и имуществу жильцов, причиненный в результате ненадлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. И именно на них следует юридически основываться при составлении требования к управляющей компании ЖКХ о возмещении вреда (претензии) в досудебном порядке.

Фактическими основаниями претензии к управляющей компании ЖКХ могут быть:

  • фотографии повреждений отделки квартиры и домашнего имущества;
  • акт комиссионного обследования поврежденного жилого помещения, в котором, в том числе, указывается объем причиненного ущерба (в Москве такой акт составляется применительно к требованиям Положения о порядке проведения ремонта, связанного с повреждениями жилого помещения - Приложение 2 к приказу УГЗ и УЖКХиБ от 12 марта 2001 г. № 55-48/1);
  • заключение специалистов в области строительно-технических исследований или независимых оценщиков о стоимости ремонтно-восстановительных отделочных работ в поврежденной квартире;
  • заключение соответствующих специалистов о стоимости ремонта поврежденного домашнего имущества;
  • платежные и почтовые документы (квитанции), подтверждающие понесенные расходы;
  • иные имеющиеся документы, относящиеся к повреждению отделки квартиры и домашнего имущества, причинению вреда здоровью жильцов.



Копии перечисленных документов будет необходимо приложить к претензии.

Составление собственно требования к управляющей компании ЖКХ о возмещении вреда (претензия) лучше доверить юристам, которые имеют опыт в ведении дел об убытках в ЖКХ. Также это можно сделать и самостоятельно, если найти образец претензии к управляющей компании ЖКХ.

Оригинал претензии с приложенными к ней копиями документов, как правило, лучше отправить в адрес управляющей компании ЖКХ почтой ценным письмом с описью вложения.

Если через 30 дней ответ от управляющей компании ЖКХ на претензию не получен или он оказался не удовлетворителен - смело обращайтесь в суд, используя претензию в качестве почти готового шаблона искового заявления !

Подсудность иска к управляющей компании ЖКХ

Андрей Давыдов



После того, как претензия к управляющей компании ЖКХ осталась без удовлетворения или вовсе без рассмотрения, пора составить исковое заявление в суд. Но, определить в какой суд подать иск к управляющей компании ЖКХ, порой, оказывается затруднительно. Между тем, правильное определение суда, компетентного рассмотреть спор с управляющей компанией ЖКХ (на юридическом языке – «подсудность гражданского дела»), согласно ч.1 ст.47 Конституции РФ имеет большое значение в бюрократическом судопроизводстве: от этого зависят реальные сроки рассмотрения дела, процедура обжалования принятого судом решения и даже максимальная сумма, которую суд может присудить ко взысканию.

Практика показывает, что основными причинами трудности определения подсудности гражданского дела по иску к управляющей компании ЖКХ являются неправильные:

  • юридическое обоснование исковых требований, в т.ч. без ссылки на действующие нормы;
  • расчет цены иска.


Однако, случается и такое, что иск составлен правильно и даже уже рассматривается в суде, который «вдруг» обнаруживает «ошибку» в своей компетенции и принимает определение о направлении дела по подсудности. Как правило, такая практика характерна для районных судов, которые часто не желают тратить время на «мелкие», по их мнению, гражданские дела в сфере ЖКХ, отправляя их на рассмотрение мировых судей.

Не умаляя юридической квалификации современного российского корпуса мировых судей, заметим, что законодатель изначально создавал его для разрешения незначительных по сумме имущественных споров между гражданами, а также между гражданами и организациями (сейчас согласно ст.23 ГПК РФ – до 50,000-00 рублей).


Как известно, споры в сфере ЖКХ отличаются в своей массе незначительностью (до 50,000-00 рублей) размера требования возмещения реального вреда, но часто дополняются требованием существенной компенсации морального вреда, что вместе составляет цену иска более 50,000-00 рублей. Учитывая это и играя на разной юридической природе объединенных в одном иске требований о возмещении реального вреда и компенсации морального вреда, некоторые районные суды проявляют чудеса изобретательности, дабы передать дело в мировой суд якобы по подсудности, например: откровенно игнорируют применение норм законодательства о защите прав потребителей к правоотношениям между владельцем квартиры/дома и управляющей компанией ЖКХ, ссылаются в определении о передаче дела в мировой суд на якобы полученное согласие на это истца и управляющей компании ЖКХ, снижают заявленную истцом цену иска к управляющей компании ЖКХ ниже 50 000 рублей и т.д.


Представляется, что подобная практика районных судов по передаче гражданских дел с участием управляющих компаний ЖКХ в мировой суд якобы по подсудности является незаконной, и вот почему.

Согласно п.2.3 ст.161 Жилищного Кодекса РФ управляющая компания ЖКХ несет ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. За эти работы и услуги управляющая компания ЖКХ выставляет владельцу жилого помещения, используемого для проживания (т.е. для личных целей), счета на оплату. Таким образом, собственник жилого помещения является потребителем работ/услуг управляющей компании ЖКХ, что является правоотношением, регулируемым законодательством о защите прав потребителей. Такой вывод следует и из соответствующего раздела постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", где определено следующее :

«в) под работой следует понимать действие (комплекс действий), имеющее материально выраженный результат и совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя на возмездной договорной основе;

г) под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора».


Распространение же законодательства о защите прав потребителей на правоотношения собственника жилого помещения и управляющей компании ЖКХ по поводу оказания ею за плату работ/услуг по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в доме имеет архиважнейшее значение для определения подсудности. Так, в п.24 названного постановления Верховного Суда РФ, как видится, поставлена "точка" в определении подсудности :

"24. Дела по спорам о защите неимущественных прав потребителей (например, при отказе в предоставлении необходимой и достоверной информации об изготовителе), равно как и требование имущественного характера, не подлежащее оценке, а также требование о компенсации морального вреда подсудны районному суду (статьи 23, 24 ГПК РФ)."


Следовательно, с учетом разъяснения Пленума Верховного Суда РФ иск к управляющей компании ЖКХ, обоснованный нормами законодательства о защите прав потребителей и содержащий согласно ч.1 ст.151 ГПК РФ соединенные и связанные между собой требования о возмещении реального ущерба в сумме менее 50,000-00 рублей и компенсации морального вреда, что вместе составляет цену иска более 50,000-00 рублей, должен относиться к подсудности районного суда.


Примечательно, что после принятия Пленумом Верховного Суда РФ вышеуказанного постановления судебные споры в сфере ЖКХ на практике стали уверенно относиться к подсудности именно районных, а не мировых судов. Впрочем, этот вектор подсудности гражданских дел в ЖКХ лишь только формируется...


А пока, дабы избежать судебной волокиты, собственнику квартиры/дома, пострадавшему от действий (бездействия) управляющей компании ЖКХ, следует рекомендовать в своем исковом заявлении в районный суд :

  • обосновывать свои требования ссылками на нормы закона о защите прав потребителей;
  • определять цену иска с учетом размеров требований о возмещении реального ущерба и компенсации морального вреда в сумме более 50,000-00 рублей.




Утвержден новый Боевой устав пожарной охраны

Андрей Давыдов



Опубликован и с 04 марта 2018 года вступает в действие новый Боевой устав подразделений пожарной охраны, определяющий порядок организации тушения пожаров и проведения аварийно-спасательных работ (утв. приказом МЧС России от 16.10.2017 № 444, зарегистрирован в Минюсте России 20.02.2018 № 50100).

 

Новый Боевой устав определяет основные положения по тушению пожаров.

 

Так, во-первых, при проведении боевых действий по тушению пожаров на месте пожара проводится разведка пожара, включающая в себя необходимые действия для обеспечения безопасности людей и спасения имущества, в том числе:

  • создание условий, препятствующих развитию пожара и обеспечивающих его ликвидацию;
  • использование при необходимости дополнительно имеющихся в наличии у собственника средств связи, транспорта, оборудования, средств пожаротушения и огнетушащих веществ с последующим урегулированием вопросов, связанных с их использованием, в установленном порядке;
  • ограничение или запрещение доступа к месту пожара, ограничение или запрещение движения транспорта и пешеходов на прилегающих к нему территориях;
  • охрана места тушения пожара (в том числе на время расследования обстоятельств и причин их возникновения) до прибытия правоохранительных органов;
  • эвакуация с места пожара людей и имущества, оказание первой помощи;
  • приостановление деятельности организаций, оказавшихся в зонах воздействия опасных факторов пожара (ОФП), если существует угроза причинения вреда жизни и здоровью работников данных организаций и иных граждан, находящихся на их территориях.



Во-вторых, при проведении боевых действий по тушению пожаров на месте пожара определяется направление, на котором использование сил и средств обеспечивает наиболее эффективные условия для выполнения основной боевой задачи.


При определении решающего направления устав требует исходить из следующих основных условий:

  • реальная угроза жизни людей, в том числе участников боевых действий по тушению пожаров на месте пожара, при этом их самостоятельная эвакуация невозможна - силы и средства подразделений пожарной охраны направляются на спасение людей;
  • угроза взрыва или обрушения строительных конструкций - силы и средства подразделений пожарной охраны сосредоточиваются и вводятся на направлениях, обеспечивающих предотвращение взрыва или обрушения строительных конструкций;
  • охват пожаром части здания (сооружения) и наличие угрозы его распространения на другие части здания (сооружения) или на соседние здания (сооружения) - силы и средства подразделений пожарной охраны сосредоточиваются и вводятся на направлениях, где дальнейшее распространение пожара может привести к наибольшему ущербу;
  • охват пожаром отдельно стоящего здания (сооружения) и отсутствие угрозы распространения огня на соседние здания (сооружения) - силы и средства подразделений пожарной охраны сосредоточиваются и вводятся в местах наиболее интенсивного горения;
  • охват пожаром здания (сооружения), не представляющего на момент прибытия подразделений пожарной охраны ценности, и наличие угрозы перехода пожара на соседние здания (сооружения) - силы и средства подразделений пожарной охраны сосредоточиваются и вводятся на защиту соседних, не горящих, зданий (сооружений).



В-третьих, проведение боевых действий по тушению пожаров на месте пожара осуществляется на безвозмездной основе, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При этом личный состав пожарной охраны должен принимать меры по сохранению вещественных доказательств и имущества.

 

Наконец, новый Боевой устав закрепляет норму федерального закона, что участники боевых действий по тушению пожаров, действовавшие в условиях крайней необходимости и (или) обоснованного риска, освобождаются от возмещения причиненного ущерба.

 

В заключение стоит заметить, что, как видно из вышеприведенных положений, Боевой устав подразделений пожарной охраны определяет не только порядок организации тушения пожаров и проведения аварийно-спасательных работ, но также и связанные с этим гражданско-правовые отношения с участием собственников имущества и иных лиц - это имеет важное значение при определении условий выплаты страхового возмещения и других компенсаций.  

ОСАГО для иностранных водителей

Андрей Давыдов



13 мая 2013 года опубликован и 05 ноября 2013 года вцелом вступает в силу федеральный закон № 92-фз "О внесении изменений в Федеральный закон "О безопасности дорожного движения" и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях".


Названный федеральный закон содержит важные новеллы, в том числе определяющие:

  • категории и входящие в них подкатегории транспортных средств, на управление которыми предоставляется специальное право
  • запрет юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на допуск к управлению транспортными средствами водителей, не имеющих российских национальных водительских удостоверений (запрет на управление транспортными средствами на основании иностранных национальных или международных водительских удостоверений при осуществлении предпринимательской и трудовой деятельности, непосредственно связанной с управлением транспортными средствами)
  • "приоритет" российского национального водительского удостоверения при допуске к управлению транспортными средствами в личных целях
  • отсутствие установленных законом ограничений на использование не российского национального водительского удостоверения при участии транспортного средства в международном движении.
  • Очевидно, что нормы названного федерального закона непосредственно и прежде всего затрагивают допуск к управлению в России транспортными средствами иностранных граждан (мигрантов), в большом количестве проживающих и работающих сегодня в Российской Федерации. И если работать водителем с "иностранными правами" им закон отныне просто запрещает, то пользоваться такими водительскими удостоверениями для личных поездок на автомобилях - вовсе нет, хотя и с существенными оговорками:
  • лица, постоянно или временно проживающие либо временно пребывающие на территории Российской Федерации, допускаются к управлению транспортными средствами на основании российских национальных водительских удостоверений, а при отсутствии таковых - на основании иностранных национальных или международных водительских удостоверений
  • лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации, допускаются к управлению транспортными средствами на территории Российской Федерации на основании международного водительского удостоверения при условии, если оно предъявляется вместе с национальным водительским удостоверением
  • национальное водительское удостоверение, выданное в иностранном государстве, не являющемся совместно с Российской Федерацией участником международных договоров в области обеспечения безопасности дорожного движения, признается действительным для управления транспортными средствами на территории Российской Федерации на основе взаимности при условии, если оно предъявляется вместе с заверенным в установленном порядке переводом на русский язык, за исключением случаев, если в данном водительском удостоверении все записи произведены или дублируются буквами, совпадающими по написанию с буквами русского или латинского алфавита
  • иностранные национальные и международные водительские удостоверения признаются действительными для управления транспортными средствами на территории Российской Федерации по достижении владельцами указанных водительских удостоверений возраста, предусмотренного вышеуказанным федеральным законом для соответствующих категорий и подкатегорий транспортных средств.




Означает ли все это, что российские страховщики обязаны проверять правильность оформления и действительность иностранных национальных и международных водительских удостоверений, а также соблюдение прочих условий допуска к управлению на территории России транспортными средствами ?

Ведь, например, согласно ч.3 ст.15 федерального закона № 40-фз об ОСАГО, полис ОСАГО можно выписать, если только страхователь предоставил страховщику водительское удостоверение или копию водительского удостоверения лица, допущенного к управлению транспортным средством (в случае, если договор обязательного страхования заключается при условии, что к управлению транспортным средством допущены только определенные лица).

По нашему мнению - нет.


Такой вывод основан на:

  • отсутствии в федеральном законе № 40-фз об ОСАГО нормы об обязанности страховщиков осуществлять такую проверку (согласно его ст.32 контроль за исполнением владельцами транспортных средств обязанности по страхованию возложен на полицию)
  • возложении именно на страхователя юридической ответственности за представление страховщику заведомо ложных сведений и (или) недействительных документов при оформлении полиса ОСАГО (п.15.1 Правил страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств)
  • возложении именно на страхователя ответственности за полноту и достоверность сведений и документов, представляемых страховщику при заключении договора обязательного страхования (п.16 Правил страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств).




Характер "ответственности" страхователя за предоставление страховщику неполных, недостоверных или недействительных (заведомо ложных) сведений (документов) при оформлении полиса ОСАГО каким-либо законом или утвержденными Правительством РФ Правилами страхования в настоящее время не определен.

Представляется невозможным сводить такую ответственность страхователя и к обязанности удовлетворить регрессные требования страховщика в размере произведенной страховой выплаты и расходов, понесенных при рассмотрении страхового случая (п.п.(в) п.76 Правил страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств), поскольку такая обязанность возложена не на страхователя, а на лицо, причинившее вред (например, на водителя). При таких обстоятельствах, по нашему мнению, характер ответственности страхователя является гражданско-правовым, а именно: поскольку, как указывалось выше, предъявление водительского удостоверения (копии водительского удостоверения) лица, допущенного к управлению транспортным средством, в силу закона является необходимым условием заключения договора ОСАГО, несоблюдение этого условия страхователем согласно ч.1 ст.432 Гражданского Кодекса РФ влечет невозможность признания договора ОСАГО заключенным (полиса ОСАГО - действующим).


Представляется, что отсутствие на руках у водителя с "иностранными правами" действующего полиса ОСАГО "ударит" не столько по имущественным интересам такого водителя, сколько по потерпевшим от него. Кроме того, отказ в страховой выплате по ОСАГО ввиду "незаключенности договора" негативно скажется и на репутации российского страховщика в глазах соотечественников-страхователей, что повлечет для него финансовые потери.


В итоге получается, что благая цель законодателя "навести порядок" в допуске иностранных водителей (мигрантов) к управлению в России транспортными средствами только усложнит документооборот по ОСАГО для отечественных страховщиков, сделав этот бизнес для многих из них еще более убыточным…

Однородное административное правонарушение как критерий тяжести наказания водителя за нарушение правил дорожного движения

Андрей Давыдов



При рассмотрении судами административных дел нередко возникает инициированный сотрудниками ГИБДД (ГАИ) вопрос назначения водителю наказания с учетом отягчающего административную ответственность обстоятельства, а именно: повторное совершение однородного административного правонарушения (п.2 ч.1 ст.4.3 КоАП РФ).


Однако, указанная норма содержит лишь определение понятия «повторность» («то есть совершение административного правонарушения в период, когда лицо считается подвергнутым административному наказанию в соответствии со статьей 4.6 настоящего Кодекса за совершение однородного административного правонарушения»), тогда как понятие «однородность» осталось законодателем неопределенным.


Исправлять недоработку законодателя пришлось Верховному Суду РФ в 2013 году.


Так, в п.16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» разъясняется:

«…однородным считается правонарушение, имеющее единый родовой объект посягательства, независимо от того, установлена ли административная ответственность за совершенные правонарушения в одной или нескольких статьях КоАП РФ (например, совершение лицом, считающимся подвергнутым административному наказанию за нарушение правил дорожного движения по части 2 статьи 12.9 КоАП РФ, административного правонарушения в области дорожного движения, предусмотренного частью 4 статьи 12.15 КоАП РФ).»


Как видим, понятие «однородность» административного правонарушения определено Верховным Судом РФ через понятие «единый родовой объект посягательства», а в качестве примера приведены Правила дорожного движения (ПДД).


Следует заметить, что данное Верховным Судом РФ в 2013 году разъяснение очевидно противоречит определению Высшего арбитражного суда РФ в 2011 году понятия «однородность» административного правонарушения – см. постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 02 июня 2004 года № 10:

«19.1. В силу пункта 2 части 1 статьи 4.3 КоАП РФ одним из обстоятельств, отягчающих административную ответственность, является повторное совершение однородного административного правонарушения, если за совершение первого административного правонарушения лицо уже подвергалось административному наказанию, по которому не истек срок, предусмотренный статьей 4.6 КоАП РФ.


При применении указанной нормы судам следует учитывать, что однородными считаются правонарушения, ответственность за совершение которых предусмотрена одной статьей Особенной части КоАП РФ.»


Безусловно, подход Верховного Суда РФ к определению понятия «однородность» административного правонарушения с позиции «единого родового объекта посягательства» соответствует широко известному в теории права понятию «институт права».

В этом значении, например, административные правонарушения в области дорожного движения (глава 12 КоАП РФ) действительно посягают на единый родовой объект – ПДД. Однако, тогда «повторным» выходит любое административное правонарушение водителем из числа указанных в главе 12 КоАП РФ, если не истек один год со дня окончания исполнения постановления об административном наказании за другое ранее совершенное им нарушение ПДД.


Говоря проще, по версии Верховного Суда РФ уже за любое второе нарушение ПДД в течение одного года водитель должен практически автоматом получить максимальное административное наказание.


Однако, почему тогда в практической деятельности суды обычно не применяют к проштрафившимся водителям столь «кровожадное» разъяснение Верховного Суда РФ ? Ведь сотрудники ГИБДД (ГАИ) совершенно юридически обоснованно просят суд учесть это обстоятельство, прилагая к материалам административного дела «карточку водителя» с перечислением его дорожных «подвигов».


Разгадка, по нашему мнению, кроется в прошедшем проверку временем научно-практическом «наследии» ВАС РФ, которое на примере норм главы 12 КоАП РФ вместо «единого родового объекта посягательства» (ПДД) предлагает судам учитывать лишь специальный состав административного правонарушения, корреспондирующий только одному пункту ПДД.


Остается вспомнить нашего великого классика: суровость российских законов компенсируется необязательностью их исполнения !

Верховный Суд РФ разъяснил права собственников нежилых помещений на земельный участок

Андрей Давыдов



Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), в котором, в частности, нижестоящим судам даны разъяснения по вопросу о том, какое право на земельный участок приобретает собственник помещения в нежилом здании, расположенном на этом земельном участке.

Актуальность вопроса о правах на земельный участок собственников помещений в нежилых зданиях до сих пор находит свое отражение в многочисленных судебных разбирательствах с госорганами, в том числе и в Москве.

Сложность земельных споров обусловила необходимость разъяснения Верховным Судом РФ ключевого вопроса: если земля под зданием находится в собственности застройщика, то собственник помещения в здании становится участником долевой собственности на земельный участок, а если земля у застройщика в аренде, то собственник помещения в здании будет соарендатором земельного участка.

Ниже приводятся соответствующие выдержки из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016).

 

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

6 июля 2016 г.

 

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

7. Если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок.


 

Предприниматель (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве здания административно-торгового назначения. Общество одновременно являлось собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство. В соответствии с условиями договора к общему имуществу здания стороны отнесли земельный участок, подлежащий передаче в общую долевую собственность дольщикам – собственникам помещений, расположенных в здании, наряду с другими объектами общего имущества.

Во исполнение условий договора и на основании акта приема-передачи общество передало предпринимателю в собственность нежилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество. Право собственности предпринимателя на помещение было зарегистрировано в установленном порядке.

Предприниматель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок.

Регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации, указал на то, что законом не предусмотрен переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нежилом здании.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление предпринимателя было удовлетворено. Суды применили по аналогии положения ст. 36 ЖК РФ и исходили из того, что право долевойсобственности предпринимателя на земельный участок возникло в силу закона, поскольку он является собственником помещения в здании, расположенном на этом участке.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд округа указал на то, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основанием для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Суд также отметил, что положения ст. 36 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения в силу следующего.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению также положения ст. 552 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок вместе с отчуждением находящейся на нем недвижимости.

Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Подписанным по результатам реализации договора актом приема-передачи стороны подтвердили также фактическую передачу земельного участка дольщикам в соответствии с условиями указанного договора.

При таких обстоятельствах вывод суда кассационной инстанции о том, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основаниями возникновения права собственности предпринимателей, нельзя признать обоснованным и соответствующим закону.

Применение судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, поскольку основанием возникновения права собственности предпринимателей на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве, а не ст. 36 ЖК РФ, применяемая к возникновению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом. Определение сторонами договора долевого участия земельного участка как объекта общего имущества также не дает оснований применять к спорным отношениям указанную норму права. Вместе с тем, поскольку судами спор разрешен, в том числе на основании иных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, ссылка судов на эту норму не привела к неправильным выводам по существу спора.

Определение № 307-КГ15-14692

 

8. Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

 

Комитетом по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель; далее – комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.

Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском об их взыскании.

В возражениях на иск общество указало на то, что на спорном земельном участке построено нежилое здание; оно введено в эксплуатацию и на одно из помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности фирмы – участника долевого строительства.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды по аналогии применили ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пришли к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания и выбыл из распоряжения комитета с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.

Таким образом, суды, необоснованно применив положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ в отношении спорного земельного участка, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25 сентября 2014 г. и комитет утратил право распоряжаться этим участком в спорный период.

Определение № 305-ЭС15-16772

Чем отличается авария от инцидента

Андрей Давыдов



Юридическая казуистика действующего законодательства в сфере безопасности опасных производственных объектов и обязательного страхования гражданской ответственности их владельцев зачастую порождает для российских судов необходимость выполнять работу страховщиков.


В качестве иллюстрации приведем решение Учалинского районного суда Республики Башкортостан по гражданскому делу №2-727/2014, оставленное в силе Верховным Судом Республики Башкортостан, из которого видно, что суду по иску пострадавшего машиниста буровой установки пришлось: определять признаки наличия страхового случая, инициировать проведение технического расследования, разбираться в нюансах медицинского диагноза и рассчитывать размер причиненного потерпевшему вреда.


Примечательно, что выступая ответчиком по делу, страховщик аргументировал свой отказ в добровольной выплате страхового возмещения потерпевшему, в частности, тем, что "несчастный случай на производстве не является страховым, поскольку является инцидентом, а не аварией, между тем, в соответствии с Федеральным законом «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» № 225-ФЗ страховым случаем являются аварии на опасном объекте". Позиция страховщика по делу была фактически поддержана организацией-работодателем потерпевшего, а также региональными подразделениями Ростехнадзора и ФСС, квалифицировавших событие на производстве как несчастный случай в результате не "аварии", а "инцидента" на опасном производственном объекте.


Разница между указанными понятиями установлена ст.1 федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" № 116-фз:

  • "авария - разрушение сооружений и (или) технических устройств, применяемых на опасном производственном объекте, неконтролируемые взрыв и (или) выброс опасных веществ"
  • "инцидент - отказ или повреждение технических устройств, применяемых на опасном производственном объекте, отклонение от установленного режима технологического процесса".



Исходя из фабулы дела, согласимся, что, событие на производстве более напоминало "инцидент", чем "аварию".


Однако, суд в своем решении фактически указал, что для целей страхования гражданской ответственности владельцев опасных производственных объектов согласно федеральному закону № 225-фз "авария" - это консолидированное понятие, объединяющее все вышеуказанные признаки "аварии" и "инцидента" по федеральному закону №116-фз и дополняющее их: "авария на опасном объекте - повреждение или разрушение сооружений, технических устройств, применяемых на опасном объекте, взрыв, выброс опасных веществ, отказ или повреждение технических устройств, отклонение от режима технологического процесса, сброс воды из водохранилища, жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций, которые возникли при эксплуатации опасного объекта и повлекли причинение вреда потерпевшим".


В завершение заметим, что созданный судами Республики Башкортостан прецедент в толковании норм двух федеральных законов об "аварии" и "инциденте" на опасном производственном объекте для цели выплаты страхового возмещения потерпевшему хотя и представляется обоснованным, но в силу особенностей российского правоприменения явно потребует "утверждения" Верховным Судом РФ.


А пока Верховный Суд РФ определяется, некоторые страховщики явно не преминут использовать юридическую казуистику федеральных законов для уклонения от страховых выплат потерпевшим от аварий на опасных производственных объектах.


Спасибо отечественному законодателю за Causa civilis !