Андрей Давыдов
Опубликован федеральный закон № 299-фз от 2 августа 2019 года «О внесении изменений в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающий условия компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения.
Актуальность принятия данного закона обусловлена известным постановлением Конституционного суда РФ от 4 июня 2015 года № 13-П, который рассмотрел проблему конкретизации положения статьи 53 Конституции РФ о том, что каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, применительно лишь к защите прав граждан на приобретенные ими в собственность жилые помещения (к которым ст.16 ЖК РФ относит жилые дома, квартиры и комнаты).
Однако, с тех пор проблема лишь усугубилась – теперь за счет многочисленных примеров «успешных» судебных исков государственных и муниципальных органов к добросовестным приобретателям жилых помещений, которые стали оказываться выморочным имуществом.
Разумеется, ни о какой компенсации за изъятое у собственника выморочное жилое помещение речи не было – экстренное постановление Конституционного суда РФ № 16-П от 22 июня 2017 года только успокоило участников рынка вторичного жилья, развернув судебную практику в сторону защиты прав граждан.
Таким образом, рассматривавшийся законодателем более трех лет новый федеральный закон направлен на практическую реализацию вышеуказанных постановлений КС РФ о необходимости защиты имущественных прав граждан при истребовании у них в силу ст.302 ГК РФ добросовестно приобретенных жилых помещений путем выплаты единовременной денежной компенсации.
Как видно из текста закона, он носит ярко выраженный социальный характер:
- во-первых, организации (юридические лица, и, очевидно по аналогии - индивидуальные предприниматели) принципиально исключены из числа получателей бюджетных компенсаций
- во-вторых, государство готово выплачивать компенсации лишь за утраченное собственником жилое помещение (но никак не за нежилые помещения, к которым относятся так популярные ныне «апартаменты»)
- в-третьих, размер получаемой компенсации не будет ограничен 1 млн рублей, как это установлено действующей сегодня нормой п.3 ст.68 федерального закона № 218-ФЗ.
Более того, новый закон явно призван поддержать отечественный рынок жилья, поскольку защищает инвестиции граждан в любое количество жилых помещений - за счет отмены действующей сегодня ограничительной нормы п.1 ст.68 федерального закона № 218-ФЗ о выплате гражданину компенсации за утрату лишь единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения.
Другими несомненными достоинствами нового закона являются:
- отказ законодателя в целях повышенной защищенности граждан от ограничения случаев выплаты компенсаций, что подразумевает включение государственных/муниципальных органов (организаций, учреждений и т.д.) в круг потенциально возможных субъектов-причинителей вреда добросовестным приобретателям
- возможность альтернативного выбора гражданином-добросовестным приобретателем по своему усмотрению способа доказательств размера причиненного ему вреда: сравнительное сложное для доказывания требование о возмещении реального ущерба или указание на известную (а потому и просто доказываемую) кадастровую стоимость утраченного жилого помещения.
И, все же, бочка законодательного меда имеет свою ложку дегтя: существенным недостатком закона является отсутствие нормы о сроке выплаты государственной компенсации за утраченное жилье - это обесценивает всю социальную значимость закона.
Представляется, что гражданин-добросовестный приобретатель истребованного у него жилья должен получить государственную компенсацию в кратчайший срок, а не уповать на скорое получение бюджетной выплаты согласно действующей редакции ст.242.2 Бюджетного кодекса РФ:
«Исполнение судебных актов осуществляется за счет ассигнований, предусмотренных на эти цели законом (решением) о бюджете. При исполнении судебных актов в объемах, превышающих ассигнования, утвержденные законом (решением) о бюджете на эти цели, вносятся соответствующие изменения в сводную бюджетную роспись.
Исполнение судебных актов производится в течение трех месяцев со дня поступления исполнительных документов на исполнение.
Исполнение судебных актов может быть приостановлено в соответствии с законодательством Российской Федерации.»
При таких обстоятельствах всем желающим приобрести жилые помещения или коммерческую недвижимость следует прислушаться к мнению судьи КС РФ Бондаря Н.С. по вопросу выплаты государственной компенсации за утраченное жилье:
«…развитие же социально-ориентированной рыночной экономики предполагает преимущественное использование в целях снижения финансово-экономических рисков различных инструментов страхования…»