Андрей Давыдов

13 декабря 2024 года опубликован федеральный закон Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", которым через 30 дней в России вводится нотариальное удостоверение договоров дарения любой недвижимости между гражданами.

История рассмотрения законопроекта № 498499-8 показывает (см. пояснительную записку к законопроекту), что первоначально он был "разработан в целях превентивной защиты имущественных прав граждан - дарителей недвижимого имущества по договорам дарения, где одаряемыми выступают лица, не состоящие с дарителями в близком родстве".

Однако, Общественная Палата Российской Федерации в своем заключении на законопроект указала на высокий уровень преступности в сфере оборота недвижимости, где "наиболее часто мошеннические действия совершаются в отношении жилого фонда (более 60% из всех видов недвижимости)". 

А потому, по мнению Общественной Палаты Российской Федерации, "введение в гражданское законодательство требования об обязательном нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости призвано способствовать достижению цели упрочения гражданского оборота недвижимого имущества благодаря тем преимуществам, которые имеет нотариально удостоверенный договор перед договором, совершенным в простой письменной форме".

По мнению поддержавшего законопроект Правительства Российской Федерации (см. официальный отзыв), "введение обязательного нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества не повлечет для граждан существенных расходов, поскольку размер взимаемого федерального тарифа будет определяться по ставкам, предусмотренным Налоговым кодексом Российской Федерации, которые значительно ниже федеральных тарифов, взимаемых при нотариальном удостоверении сделок, для которых обязательная нотариальная форма законодательством Российской Федерации не предусмотрена."

Таким образом, все участники законотворческого процесса согласились с тем, что для граждан необходимо повысить стандарт юридической защиты при совершении сделки дарения с недвижимым имуществом путем введения ее обязательного нотариального удостоверения.

Остался лишь один нюанс: на какую именно недвижимость распространить требование проектируемой нормы ?

Так, согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся не только земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но также:

• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
• жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Следует обратить внимание, что установленный данной статьей ГК РФ перечень недвижимости не исчерпывается - законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (см.. например, ст.132 и ст.133.1 ГК РФ).

Таким образом, введение обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимого имущества согласно приведенной Общественной Палатой российской Федерации статистике призвано защитить имущественные права граждан-дарителей не только жилого фонда, но и граждан-дарителей коммерческой недвижимости, включая самолеты, вертолеты, корабли, предприятия и т.д.

В этом значении принятый закон следует рассматривать как очередной шаг в укреплении в России правового режима охраны частной собственности граждан, препятствующий ее мошенническому и рейдерскому завладению.

Андрей Давыдов

Опубликован федеральный закон № 267-фз от 02 августа 2019 года, который продлевает «дачную амнистию» на новых, более простых для дачников условиях.

Прежде всего, с целью стимулирования дачников к оформлению прав на свои земельные участки законодатель сохраняет до 1 марта 2022 года установленный пунктом 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок бесплатного и без торгов приобретения земли:

«2.7. До 01 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация;
• по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации;
• земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.»

Во-вторых, с целью упрощения порядка государственной регистрации уже построенных дачных домов статья 70 федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнена условиями о том, что до 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

Наконец, этим же законом наводится порядок с землепользованием и в населенных пунктах, для чего статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" дополнена нормой о том, что образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

Представляется, что предложенные законодателем меры позволят не только упрощенно оформлять права граждан на недвижимость, но и повысить собираемость имущественных налогов.

Андрей Давыдов

Отечественный рынок жилой недвижимости нуждается в увеличении прозрачности.

Похоже, именно этим руководствовался законодатель, когда озаботился необходимостью повышения эффективности административного контроля Росфинмониторинга за расчетами между участниками рынка жилья.

Кроме того, ипотечный бум, запрет долевого строительства и программа реновации увеличивают число сделок с жильем, при совершении которых имущественные права сторон должны быть равно юридически защищены.

Все это уже сегодня требует от государства запустить новый - простой и надежный - механизм организации сделок с жилой недвижимостью и расчетов по ним, универсальный для первичного и вторичного рынка жилья.

В декабре 2017 года дискуссия об эффективном решении вышеуказанной задачи завершилась внесением в Госдуму законопроектов, нацеленных на создание модели нотариального сопровождения сделок с жилой недвижимостью:

• о выполнении нотариусом функций эскроу-агента
• об обязательности открытия банками публичных депозитных счетов.

1 июня 2018 года соответствующие законодательные новеллы вступили в силу. И на бумаге вопрос – решен: согласно федеральному закону № 119-фз государство перекладывает на нотариусов и банки сопровождение сделок с жильем, включая денежные расчеты.

Согласно установленной законодателем модели нотариус из квалифицированного свидетеля сделки с жилой недвижимостью превращается в ее непосредственного участника с функциями гаранта-исполнителя.

Так, на правах эскроу-агента нотариус должен точно выполнять заявленные сторонами сделки с жилой недвижимостью инструкции:

• во-первых, принять от сторон на депонирование предусмотренные сделкой документы, а также приготовленные покупателем для оплаты недвижимости деньги;
• во-вторых, передать сторонам документы по сделке, и, что важно, поручить банку сделать безналичный перевод продавцу денежных средств покупателя, задепонированных на публичном депозитном счете нотариуса.

Все это нотариус обязан исполнить за, по мнению законодателя, посильную для сторон сделки плату, которая без учета стоимости услуг правового и технического характера не может превышать 0,5% от заявленной стоимости принятого на депонирование имущества, а если сделка с недвижимостью была удостоверена нотариально - всего за 1500 рублей.

И все бы ничего, но такая законодательная модель фактически предъявляет к нотариусам повышенные квалификационные требования, в том числе: отличная репутация и известность, высокая юридическая квалификация, опыт и IT-технология взаимодействия с банком, специальные технические средства для хранения документов и даже … хорошее здоровье (чтобы из-за своего «больничного» не сорвать, например, оплату недвижимости). 

Не трудно предположить, что число соответствующих задумке законодателя нотариусов в итоге окажется не так уж и велико (т.е. не достаточно для нормального обслуживания потребностей рынка).  

При таких обстоятельствах не приходится рассчитывать, что нотариусы в обозримом будущем смогут не то, чтобы монополизировать, а вообще заполучить сколько-нибудь серьезную долю рынка услуг по сопровождению сделок с жилой недвижимостью, включая расчеты между сторонами.

Говоря проще, перевод рынка жилья в безналичный прозрачный формат ждут трудности.

И такие трудности носят инфраструктурный характер, что означает для государства необходимость дальнейшего конкурентного развития рынка услуг по сопровождению сделок с жилой недвижимостью, в том числе путем развития института эскроу-агентов за счет расширения круга его участников и формализации предъявляемых к ним квалификационных требований.   

А до тех пор фактически единственным серьезным ограничителем практики наличных расчетов за жилую недвижимость через сейфовые ячейки будут оставаться не законодательные новеллы о полномочиях нотариусов и банковских счетах, а низкий платежеспособный спрос покупателей жилья, вынуждающий их обращаться в банки за безналичными ипотечными кредитами.