Андрей Давыдов

Опубликован федеральный закон № 267-фз от 02 августа 2019 года, который продлевает «дачную амнистию» на новых, более простых для дачников условиях.

Прежде всего, с целью стимулирования дачников к оформлению прав на свои земельные участки законодатель сохраняет до 1 марта 2022 года установленный пунктом 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок бесплатного и без торгов приобретения земли:

«2.7. До 01 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

• земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация;
• по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации;
• земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.»

Во-вторых, с целью упрощения порядка государственной регистрации уже построенных дачных домов статья 70 федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнена условиями о том, что до 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

Наконец, этим же законом наводится порядок с землепользованием и в населенных пунктах, для чего статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" дополнена нормой о том, что образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

Представляется, что предложенные законодателем меры позволят не только упрощенно оформлять права граждан на недвижимость, но и повысить собираемость имущественных налогов.

Андрей Давыдов

С 1 января 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ № 217), в соответствии с частью 3 статьи 23 которого садовый дом может быть признан жилым домом, а жилой дом может быть признан садовым домом.

Одновременно вступило в действие и постановление Правительства РФ от 24 декабря 2018 года № 1653, которым установлен "Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

Казалось бы, в результате такой "дачной реформы" граждане, наконец-то, получили возможность легализовать свои всесезонные жилые дома на дачных сотках. Однако, эта медаль имеет и обратную сторону: усиление конфликтности при управлении "территорией ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд".

Поясним, в чем дело.

С одной стороны, ФЗ № 217 устанавливает понятия "садовый земельный участок" и "садовый дом", делая акцент на:

• временный (сезонный) характер проживания граждан в период ведения садоводства и огородничества для собственных нужд
• новый вид товарищества собственников недвижимости - "садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество" - как форма самоорганизации граждан для решения вопросов управления (т.е. владения, пользования и распоряжения) имуществом общего пользования, в т.ч. за счет упорядоченного сбора членских и целевых взносов.

С другой стороны, ФЗ № 217 хотя и упоминает, но не определяет понятие "жилой дом", тем самым предлагая руководствоваться, например, п.2 ст.16 Жилищного кодекса РФ.

При этом, на собственника жилого дома на управляемой садоводческим некоммерческим товариществом (СНТ) территории, не вступившего в это СНТ, ФЗ № 217 возлагает обязанность вносить "плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом".

Появление на управляемой СНТ территории всесезонных жилых домов с постоянно проживающими в них гражданами фактически создает неформальный продукт "дачной реформы" 2019 года - "дачный населенный пункт", не предусмотренный прямо ни ст.83 Земельного кодекса РФ, ни действующими нормами о поселении ФЗ РФ от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ № 131).

И все бы ничего, но, как указано нами выше, ФЗ № 217 априори отсекает от участия в управлении делами СНТ не только часть домовладельцев (не членов СНТ), но и совершеннолетних членов их семей - в ближайшей перспективе (т.н. "переходный период") по материальным причинам это будет в основном касаться собственников не столько (сезонных) дачных домов, сколько (всесезонных) жилых домов.

При этом, такое ограничение противоречит праву граждан на самоуправление, что прямо предусмотрено нормами ФЗ № 131. Так, например, его ст.27 устанавливает, что :  

• Территориальное общественное самоуправление может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан: подъезд многоквартирного жилого дома; многоквартирный жилой дом; группа жилых домов; жилой микрорайон; сельский населенный пункт, не являющийся поселением; иные территории проживания граждан
• Территориальное общественное самоуправление осуществляется непосредственно населением посредством проведения собраний и конференций граждан, а также посредством создания органов территориального общественного самоуправления
• Территориальное общественное самоуправление в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации
• Органы территориального общественного самоуправления могут осуществлять хозяйственную деятельность по благоустройству территории, иную хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан, проживающих на соответствующей территории, как за счет средств указанных граждан, так и на основании договора между органами территориального общественного самоуправления и органами местного самоуправления с использованием средств местного бюджета.

Таким образом, реформа правового статуса домовладений на управляемых СНТ территориях должна была бы сопровождаться соответствующим законодательным изменением и местного самоуправления, направленным на исключение коллизии федеральных норм об управлении гражданами хозяйственной деятельностью на территориях СНТ, а точнее - на исключение самой возможности умаления нормами ФЗ №217 конституционного права граждан на самоуправление (вместо этого законодатель в ст.42 ФЗ № 217 ограничился простой редактурой п.2 ч.7 ст.40 ФЗ № 131 о статусе депутата, члена выборного органа местного самоуправления и выборного должностного лица местного самоуправления применительно к их участию в деятельности СНТ).

В этом смысле легализация законодателем понятия "дачный населенный пункт" могла бы позволить усилить контроль государства за справедливым доступом всех жителей управляемой СНТ территории к коммунальным ресурсам (вода, электроэнергия, газ и т.д.) в противовес произволу со стороны СНТ, который, кстати, может состоять всего из семи человек (см. п.6 ст.10 ФЗ № 217).

Так, например, собрание жителей СНТ могло бы в соответствии со ст.27 ФЗ № 131 принять решение об образовании органа территориального ("дачного населенного пункта") общественного самоуправления, который, в свою очередь, мог бы:

• в альтернативу СНТ заняться обустройством территории "дачного населенного пункта", в т.ч. с последующим взысканием с СНТ затраченных на такое обустройство средств
• заключить договор с органом местного самоуправления об условиях управления инфраструктурными объектами на территории "дачного населенного пункта"  

• инициировать процедуру принудительного выкупа общего имущества СНТ (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и др.) в государственную собственность субъекта РФ или муниципальную собственность (согласно п.6 ч.3 ст.26 ФЗ № 217 такое приобретение сегодня может быть только безвозмездно и лишь по заявлению самого СНТ или всех участников общей долевой собственности на это имущество).

Иными словами, образование органа территориального ("дачного населенного пункта") общественного самоуправления нацелено на способствование мерами экономической конкуренции с СНТ повысить качество проживания всех граждан на территории "дачного населенного пункта" и создать условия для последующего обобществления (перехода в государственную/муниципальную собственность) инфраструктурных объектов СНТ.

Необходимо подчеркнуть, что возможность такой конкуренции не умаляет право части жителей "дачного населенного пункта" на управление его инфраструктурными объектами согласно нормам ФЗ № 217 любым из двух правовых режимов: через свое членство в СНТ или непосредственно как участников общей долевой собственности, но при этом не позволяет превратить это управление в уродливую монополию.

К слову, законодатель в ФЗ № 217 де-факто признает наличие проблемы конкуренции правовых режимов управления объектами инфраструктуры СНТ, явно отдавая приоритет имущественным интересам граждан (см., например, п.15 ст.54 ФЗ № 217 об установлении пятилетнего срока - до 1 января 2014 года - для решения вопроса о безвозмездной передаче имущества общего пользования СНТ в общедолевую собственность всех собственников земельных участков на управляемой СНТ территории).

Однако, при этом ФЗ № 217 страдает от отсутствия четких правовых последствий и внятного юридического инструмента решения этой проблемы, чему как раз и могла бы способствовать легализация на т.н. "переходный период" понятия "дачный населенный пункт".