Андрей Давыдов

Накануне нового 2022 года Конституционный Суд РФ принял постановление от 28 декабря 2021 года № 55-П, посвященное актуальному для собственников частных загородных домов вопросу начисления платы за пользование инфраструктурными поселковыми объектами и услуги управляющей организации.

Составленное на 31-й странице, постановление Конституционного Суда РФ по своему содержанию и правоприменительному значению является очередным примером «судебного нормотворчества», призванным восполнить законодательный пробел и привести к единому знаменателю неоднородную судебную практику о взимании платы за пользование общей инфраструктурой жилищно-земельного комплекса: контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.

Ключевые положения постановления Конституционного Суда РФ:

• при определении размера «инфраструктурных» расходов каждого домовладельца должны соблюдаться требования разумности и обоснованности
• собственникам участков и домов в поселке следует активно использовать свое право на участие в принятии решений по управлению инфраструктурой (включая установление правил определения и изменения платы за управление имуществом общего пользования и его содержание), в том числе путем справедливого порядка созыва собрания собственников, его организации и принятия им решений.

Также в постановлении содержится описание общеобязательного правового режима, который сам Конституционный Суд РФ именует как надлежащая модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающая поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы:

1. состав и размер платы каждого собственника определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы
2. обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками
3. наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе
4. в случае возникновения спора факт установления указанной платы общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания
5. во всяком случае, собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы, а неустойка за ее несвоевременное внесение – поскольку такая неустойка не установлена заключенным с собственником участка договором – взыскана быть не может, что не препятствует применению ответственности, предусмотренной статьей 395 ГК Российской Федерации.

В заключении Конституционный Суд РФ в своем постановлении устанавливает требование к федеральному законодателю: в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство соответствующие изменения.

Учитывая общеобязательность принятого Конституционным Судом РФ постановления, можно рассчитывать, что уже в 2022 году в коттеджных поселках на территории страны начнется процесс конкретизации критериев определения и правового режима инфраструктурных объектов, включая урегулирование отношений по управлению этим имуществом и его содержанию (в частности -  порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер).

Андрей Давыдов

С 1 января 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ № 217), в соответствии с частью 3 статьи 23 которого садовый дом может быть признан жилым домом, а жилой дом может быть признан садовым домом.

Одновременно вступило в действие и постановление Правительства РФ от 24 декабря 2018 года № 1653, которым установлен "Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

Казалось бы, в результате такой "дачной реформы" граждане, наконец-то, получили возможность легализовать свои всесезонные жилые дома на дачных сотках. Однако, эта медаль имеет и обратную сторону: усиление конфликтности при управлении "территорией ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд".

Поясним, в чем дело.

С одной стороны, ФЗ № 217 устанавливает понятия "садовый земельный участок" и "садовый дом", делая акцент на:

• временный (сезонный) характер проживания граждан в период ведения садоводства и огородничества для собственных нужд
• новый вид товарищества собственников недвижимости - "садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество" - как форма самоорганизации граждан для решения вопросов управления (т.е. владения, пользования и распоряжения) имуществом общего пользования, в т.ч. за счет упорядоченного сбора членских и целевых взносов.

С другой стороны, ФЗ № 217 хотя и упоминает, но не определяет понятие "жилой дом", тем самым предлагая руководствоваться, например, п.2 ст.16 Жилищного кодекса РФ.

При этом, на собственника жилого дома на управляемой садоводческим некоммерческим товариществом (СНТ) территории, не вступившего в это СНТ, ФЗ № 217 возлагает обязанность вносить "плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом".

Появление на управляемой СНТ территории всесезонных жилых домов с постоянно проживающими в них гражданами фактически создает неформальный продукт "дачной реформы" 2019 года - "дачный населенный пункт", не предусмотренный прямо ни ст.83 Земельного кодекса РФ, ни действующими нормами о поселении ФЗ РФ от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ № 131).

И все бы ничего, но, как указано нами выше, ФЗ № 217 априори отсекает от участия в управлении делами СНТ не только часть домовладельцев (не членов СНТ), но и совершеннолетних членов их семей - в ближайшей перспективе (т.н. "переходный период") по материальным причинам это будет в основном касаться собственников не столько (сезонных) дачных домов, сколько (всесезонных) жилых домов.

При этом, такое ограничение противоречит праву граждан на самоуправление, что прямо предусмотрено нормами ФЗ № 131. Так, например, его ст.27 устанавливает, что :  

• Территориальное общественное самоуправление может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан: подъезд многоквартирного жилого дома; многоквартирный жилой дом; группа жилых домов; жилой микрорайон; сельский населенный пункт, не являющийся поселением; иные территории проживания граждан
• Территориальное общественное самоуправление осуществляется непосредственно населением посредством проведения собраний и конференций граждан, а также посредством создания органов территориального общественного самоуправления
• Территориальное общественное самоуправление в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации
• Органы территориального общественного самоуправления могут осуществлять хозяйственную деятельность по благоустройству территории, иную хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан, проживающих на соответствующей территории, как за счет средств указанных граждан, так и на основании договора между органами территориального общественного самоуправления и органами местного самоуправления с использованием средств местного бюджета.

Таким образом, реформа правового статуса домовладений на управляемых СНТ территориях должна была бы сопровождаться соответствующим законодательным изменением и местного самоуправления, направленным на исключение коллизии федеральных норм об управлении гражданами хозяйственной деятельностью на территориях СНТ, а точнее - на исключение самой возможности умаления нормами ФЗ №217 конституционного права граждан на самоуправление (вместо этого законодатель в ст.42 ФЗ № 217 ограничился простой редактурой п.2 ч.7 ст.40 ФЗ № 131 о статусе депутата, члена выборного органа местного самоуправления и выборного должностного лица местного самоуправления применительно к их участию в деятельности СНТ).

В этом смысле легализация законодателем понятия "дачный населенный пункт" могла бы позволить усилить контроль государства за справедливым доступом всех жителей управляемой СНТ территории к коммунальным ресурсам (вода, электроэнергия, газ и т.д.) в противовес произволу со стороны СНТ, который, кстати, может состоять всего из семи человек (см. п.6 ст.10 ФЗ № 217).

Так, например, собрание жителей СНТ могло бы в соответствии со ст.27 ФЗ № 131 принять решение об образовании органа территориального ("дачного населенного пункта") общественного самоуправления, который, в свою очередь, мог бы:

• в альтернативу СНТ заняться обустройством территории "дачного населенного пункта", в т.ч. с последующим взысканием с СНТ затраченных на такое обустройство средств
• заключить договор с органом местного самоуправления об условиях управления инфраструктурными объектами на территории "дачного населенного пункта"  

• инициировать процедуру принудительного выкупа общего имущества СНТ (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и др.) в государственную собственность субъекта РФ или муниципальную собственность (согласно п.6 ч.3 ст.26 ФЗ № 217 такое приобретение сегодня может быть только безвозмездно и лишь по заявлению самого СНТ или всех участников общей долевой собственности на это имущество).

Иными словами, образование органа территориального ("дачного населенного пункта") общественного самоуправления нацелено на способствование мерами экономической конкуренции с СНТ повысить качество проживания всех граждан на территории "дачного населенного пункта" и создать условия для последующего обобществления (перехода в государственную/муниципальную собственность) инфраструктурных объектов СНТ.

Необходимо подчеркнуть, что возможность такой конкуренции не умаляет право части жителей "дачного населенного пункта" на управление его инфраструктурными объектами согласно нормам ФЗ № 217 любым из двух правовых режимов: через свое членство в СНТ или непосредственно как участников общей долевой собственности, но при этом не позволяет превратить это управление в уродливую монополию.

К слову, законодатель в ФЗ № 217 де-факто признает наличие проблемы конкуренции правовых режимов управления объектами инфраструктуры СНТ, явно отдавая приоритет имущественным интересам граждан (см., например, п.15 ст.54 ФЗ № 217 об установлении пятилетнего срока - до 1 января 2014 года - для решения вопроса о безвозмездной передаче имущества общего пользования СНТ в общедолевую собственность всех собственников земельных участков на управляемой СНТ территории).

Однако, при этом ФЗ № 217 страдает от отсутствия четких правовых последствий и внятного юридического инструмента решения этой проблемы, чему как раз и могла бы способствовать легализация на т.н. "переходный период" понятия "дачный населенный пункт".