Андрей Давыдов
Накануне нового 2022 года Конституционный Суд РФ принял постановление от 28 декабря 2021 года № 55-П, посвященное актуальному для собственников частных загородных домов вопросу начисления платы за пользование инфраструктурными поселковыми объектами и услуги управляющей организации.
Составленное на 31-й странице, постановление Конституционного Суда РФ по своему содержанию и правоприменительному значению является очередным примером «судебного нормотворчества», призванным восполнить законодательный пробел и привести к единому знаменателю неоднородную судебную практику о взимании платы за пользование общей инфраструктурой жилищно-земельного комплекса: контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.
Ключевые положения постановления Конституционного Суда РФ:
- при определении размера «инфраструктурных» расходов каждого домовладельца должны соблюдаться требования разумности и обоснованности
- собственникам участков и домов в поселке следует активно использовать свое право на участие в принятии решений по управлению инфраструктурой (включая установление правил определения и изменения платы за управление имуществом общего пользования и его содержание), в том числе путем справедливого порядка созыва собрания собственников, его организации и принятия им решений.
Также в постановлении содержится описание общеобязательного правового режима, который сам Конституционный Суд РФ именует как надлежащая модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающая поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы:
- состав и размер платы каждого собственника определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы
- обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками
- наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе
- в случае возникновения спора факт установления указанной платы общим собранием собственников или в определенном им (в том числе утвержденным общим собранием, но не подписанным собственником участка договором) порядке не препятствует суду оценить доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания
- во всяком случае, собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы, а неустойка за ее несвоевременное внесение – поскольку такая неустойка не установлена заключенным с собственником участка договором – взыскана быть не может, что не препятствует применению ответственности, предусмотренной статьей 395 ГК Российской Федерации.
В заключении Конституционный Суд РФ в своем постановлении устанавливает требование к федеральному законодателю: в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство соответствующие изменения.
Учитывая общеобязательность принятого Конституционным Судом РФ постановления, можно рассчитывать, что уже в 2022 году в коттеджных поселках на территории страны начнется процесс конкретизации критериев определения и правового режима инфраструктурных объектов, включая урегулирование отношений по управлению этим имуществом и его содержанию (в частности - порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер).