АКТУАЛЬНО

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

Порядок обращения взыскания как краеугольный камень жилищной ипотеки

Андрей Давыдов



Жилищная ипотека в России, прежде всего – городская, на фоне масштабных процессов индустриального домостроения, банковского кредитования и цифровизации услуг превратилась в актуальный для потребителя финансовый продукт, цена которого зависит от степени рыночной оборачиваемости базисного актива - самой недвижимости.

Так, любое «замораживание» жилья в обороте генерирует убытки не только для участников рынка (застройщики, банки, потребители, страховщики, организации ЖКХ и т.д.), но и для самого государства (снижение налоговых поступлений, рост бюджетного финансирования ЖКХ и т.д.).

 

Поэтому качество вклада законодателя в развитие отечественного рынка жилья следует оценивать, прежде всего, по эффективности нормативного регулирования «локомотива» этого рынка - жилищной ипотеки.

 

В свою очередь, основным предметом нормативного регулирования жилищной ипотеки, непосредственно определяющим баланс интересов всех участников правоотношения, следует признать порядок обращения взыскания на заложенное по кредиту жилье: несмотря на статистически незначительный процент просрочек платежей по ипотечным кредитам, именно здесь пересекаются все частные и публичные интересы. 

 

А  потому порядок обращения взыскания на ипотечное жилье должен соответствовать тому уровню государственного развития, который определяет степень рыночной оборачиваемости жилой недвижимости.    

 

Судебный порядок обращения взыскания на ипотечное жилье 

 

Действующие в настоящее время нормы (см. ст.51 и ст.55) принятого в 1998 году федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливают «по умолчанию» судебный порядок обращения взыскания на заложенное по кредиту жилье, хотя с 2017 года признан допустимым и внесудебный порядок.

 

Определение законодателем в 1998 году судебной «площадки» для процедуры обращения взыскания на заложенное жилье понятно: в то время  отечественный ипотечный рынок только формировался, и на фоне «низкой базы» у государства просто не было нужды в иных юридически квалифицированных арбитрах для разрешения сравнительно небольшого числа ипотечных споров.

 

Однако, определенный законодателем судебный порядок обращения взыскания на ипотечное жилье вскоре получил выраженный социальный уклон: уже в 2008 году при разрешении ипотечных споров судьи оказались не только связаны императивными нормами ст.54 о содержании судебного решения об обращении взыскания на заложенное жилье, но и новеллой ст.54.1 о случаях обязательного отказа суда в обращении такого взыскания.

 

Учитывая относительно небольшое число судебных дел об обращении взыскания на ипотечное жилье и императивность законодательных норм об этом, Верховный Суд РФ к настоящему времени так и не увидел необходимость посвятить этому вопросу не то, чтобы постановление своего Пленума, но хотя бы систематизированный обзор практики рассмотрения судами дел данной категории.

 

Стоит ли при таких обстоятельствах удивляться, что к настоящему времени судебный порядок  обращения взыскания на ипотечное жилье, характеризуемый социальным уклоном и волокитой, фактически являет из себя форму судебного разбирательства о несостоятельности (банкротстве) ипотечного заемщика ?!

 

В качестве яркого примера такого вывода приведем решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 30.09.2020 года по гражданскому делу № 02-0067/2020, где:


  • само решение принято судом спустя почти 18 месяцев слушаний
  • в решении отсутствуют напрочь или частично ответы на все (!) вопросы из числа императивно установленных ст.54 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • неправильно разрешен вопрос об ограниченном размере ответственности ДГИ г.Москвы как владельца выморочного имущества, что может повлечь незаконное обогащение банка-истца за счет бюджета города Москвы
  • имеются другие существенные нарушения судом норм материального и процессуального права.


Справедливости ради отметим, что во многом на «качество» такого судебного решения повлияло процессуальное поведение самого банка-истца, «почему-то» оказавшегося не заинтересованным в правильном и скором разрешении дела судом.

 

Впрочем, секрет такого процессуального поведения банка-истца весьма незатейлив: на фоне растущих цен на жилье главное для любого ипотечного банка-истца в судебном деле – наличие самого решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье: именно оно дает банку возможность рано или поздно выгодно для себя продать заложенное жилье с восполнением всех понесенных в ипотечной сделке расходов (убытков), в т.ч. за счет ипотечного заемщика и/или его наследников (включая собственника выморочного жилья).

 

Таким образом, существующий судебный порядок обращения взыскания на ипотечное жилье в силу длительности по времени не выполняет свое главное назначение – быстро вернуть жилую недвижимость в рыночный оборот, попутно урегулировав денежное обязательство потребителя-заемщика перед банком.

 

Внесудебный порядок обращения взыскания на ипотечное жилье

 

На архаичность действующего судебного порядка обращения взыскания на ипотечное жилье, что тормозит развитие сектора финансовых услуг отечественной экономики, обратил внимание сам Банк России, в июне 2020 года рекомендовавший ипотечным банкам «подумать над прощением долгов по ипотеке, если суммы от продажи недвижимости не хватило на погашение кредита».

 

Инициативу ЦБР подхватил законодатель, в начале декабря 2020 года принявший к рассмотрению в первом чтении законопроект № 907072-7 о праве ипотечного заемщика на сравнительно быструю (в срок до 6 месяцев) самостоятельную (!) продажу жилья в случае невозможности обслуживания ипотечного кредита. 

Пояснительная записка автора законопроекта определяет суть решаемой задачи:

«Вводимые законопроектом новации позволят ускорить реализацию заложенного имущества, что позволит сократить рост суммы задолженности, снизит затраты на реализацию - не потребуется привлекать к реализации предмета залога организатора торгов, ФССП и оценщика. Принятие законопроекта позволит защитить права граждан должников и создаст необременительные механизмы реализации заложенного имущества.»

 

Таким образом, на фоне высказываемых в 2020 году опасений роста ипотечных неплатежей особую актуальность приобретает вопрос реформы существующего судебного порядка обращения взыскания на ипотечное жилье.

И поскольку Верховный Суд РФ, как указано выше, фактически не видит возможностей для улучшения качества и скорости принятия судебных решений, изменение порядка обращения взыскания на ипотечное жилье следует искать на внесудебной «площадке».

 

И такая внесудебная «площадка» в России уже создана и успешно функционирует !

 

Это – Служба финансового уполномоченного, чья деятельность регулируется федеральным законом от 4 июня 2018 г. № 123-ФЗ «Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг».

Так, например, в случае наделения финансового уполномоченного компетенцией по разрешению вопросов обращения взыскания на ипотечное жилье по заявлениям как потребителей, так и банков (!), его Служба в соответствии со ст.20 названного федерального закона сможет:


  • сравнительно быстро (в срок до 30 дней) рассмотреть обращение и принять по нему решение
  • организовать проведение независимой экспертизы (оценки) жилья для его реализации.


Также на Службу финансового уполномоченного могут быть возложены функции по передаче ипотечного жилья на реализацию в установленном порядке, контроль за продажей и распределением вырученных средств.

 

Наконец, представляется немаловажным уже налаженный судебный контроль за работой финансового уполномоченного (см., например, разъяснения по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 4 июня 2018 г. № 123-ФЗ «Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18 марта 2020 г.).

 

Представляется, что работающий в цифровом формате и обладающий правом выдавать «удостоверение» в качестве исполнительного документа, финансовый уполномоченный сегодня в наибольшей степени из государственных институтов способен обеспечить баланс интересов всех участников правоотношения в жилищной ипотеке при обращении взыскания на заложенное жилье.

О защите добросовестного приобретателя имущества банкрота

Андрей Давыдов



Статья 61.2 федерального закона № 127-ФЗ предусматривает возможность признания недействительной сделки должника (банкрота) со своим имуществом, если:

  • должник получил по такой сделке неравноценное встречное исполнение
  • в результате совершения сделки причинен вред имущественным правам кредиторов и другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки.




Такая «подозрительная» сделка должна быть заключена в течение одного года и трех лет соответственно до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.

 

В случае признания подозрительной сделки недействительной применяется реституция с учетом особенностей рассмотрения арбитражными судами дел о банкротстве.

 

Так, пункт 16 действующего постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует случаи, когда имущество банкрота отчуждено его приобретателем далее:  

«Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске

 

Как видим, ключевым аспектом решения вопроса о правомерности виндикации является толкование понятия «стоимость», которое использовал канувший в лету ВАС РФ.

Например, по смыслу определения № 308-ЭС15-6280 Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09 января 2017 года по делу № А32-29459/2012 такая стоимость не должна быть явно заниженной, т.е. быть рыночной.

 

Таким образом, согласно текущей судебной практике виндикация будет невозможна не только, если последний приобретатель имущества банкрота является юридически «добросовестным» в смысле ч.1 ст.302 ГК РФ, но также если первый приобретатель полностью внес к этому моменту в порядке реституции в конкурсную массу рыночную стоимость имущества, отчужденного у банкрота по «подозрительной» сделке.

 

Иными словами, установленные законом критерии виндикации (приобретатель «не знал и не мог знать» об отсутствии у другой стороны сделки права отчуждать имущество) ненормативно дополнены Верховным судом РФ применительно к делам о несостоятельности новым составом. При этом конечный приобретатель имущества банкрота становится явным заложником воли и платежеспособности его первого приобретателя, что априори нарушает баланс интересов в пользу кредиторов банкрота.

 

Однако, такой дисбаланс очевидно противоречит мнению Конституционного суда РФ, который в своем постановлении от 22.06.2017 года № 16-П указал на следующее:

«Согласно Конституции Российской Федерации право собственности и иные имущественные права гарантируются посредством права на судебную защиту (статья 46, часть 1), которая в силу ее статей 17 (часть 3)19 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) должна быть полной и эффективной, отвечать критериям пропорциональности и соразмерности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо, основное содержание данных конституционных прав; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей.»

 

Вот и получается, что пока законодательная и судебная ветви власти ищут баланс интересов по подозрительным сделкам в делах о несостоятельности, добросовестному приобретателю остается страховать (в буквальном и широком значениях) риск утраты права собственности на приобретенное имущество банкрота.


Як пани б’ються — у хлопів чуби тріщать