Андрей Давыдов

13 декабря 2024 года опубликован федеральный закон Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", которым через 30 дней в России вводится нотариальное удостоверение договоров дарения любой недвижимости между гражданами.

История рассмотрения законопроекта № 498499-8 показывает (см. пояснительную записку к законопроекту), что первоначально он был "разработан в целях превентивной защиты имущественных прав граждан - дарителей недвижимого имущества по договорам дарения, где одаряемыми выступают лица, не состоящие с дарителями в близком родстве".

Однако, Общественная Палата Российской Федерации в своем заключении на законопроект указала на высокий уровень преступности в сфере оборота недвижимости, где "наиболее часто мошеннические действия совершаются в отношении жилого фонда (более 60% из всех видов недвижимости)". 

А потому, по мнению Общественной Палаты Российской Федерации, "введение в гражданское законодательство требования об обязательном нотариальном удостоверении договора дарения недвижимости призвано способствовать достижению цели упрочения гражданского оборота недвижимого имущества благодаря тем преимуществам, которые имеет нотариально удостоверенный договор перед договором, совершенным в простой письменной форме".

По мнению поддержавшего законопроект Правительства Российской Федерации (см. официальный отзыв), "введение обязательного нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества не повлечет для граждан существенных расходов, поскольку размер взимаемого федерального тарифа будет определяться по ставкам, предусмотренным Налоговым кодексом Российской Федерации, которые значительно ниже федеральных тарифов, взимаемых при нотариальном удостоверении сделок, для которых обязательная нотариальная форма законодательством Российской Федерации не предусмотрена."

Таким образом, все участники законотворческого процесса согласились с тем, что для граждан необходимо повысить стандарт юридической защиты при совершении сделки дарения с недвижимым имуществом путем введения ее обязательного нотариального удостоверения.

Остался лишь один нюанс: на какую именно недвижимость распространить требование проектируемой нормы ?

Так, согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся не только земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но также:

• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
• жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Следует обратить внимание, что установленный данной статьей ГК РФ перечень недвижимости не исчерпывается - законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (см.. например, ст.132 и ст.133.1 ГК РФ).

Таким образом, введение обязательного нотариального удостоверения договоров дарения недвижимого имущества согласно приведенной Общественной Палатой российской Федерации статистике призвано защитить имущественные права граждан-дарителей не только жилого фонда, но и граждан-дарителей коммерческой недвижимости, включая самолеты, вертолеты, корабли, предприятия и т.д.

В этом значении принятый закон следует рассматривать как очередной шаг в укреплении в России правового режима охраны частной собственности граждан, препятствующий ее мошенническому и рейдерскому завладению.

Андрей Давыдов

Несмотря на антикризисные меры господдержки резкое повышение ключевой ставки ЦБ РФ не снимает с деловой повестки вопрос привлечения финансирования для корпоративных субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП).

А поскольку в условиях финансовой турбулентности привлечь корпоративное финансирование для МСП становится сложно, мажоритарные участники (акционеры), руководители и иные контролирующие лица корпорации должны особенно внимательно относиться к предложениям возможных инвесторов/кредиторов – нормы ст.53.1 Гражданского Кодека РФ о необходимости действовать в интересах своей корпорации разумно и добросовестно никто не отменял.

Законодательные требования разумности и добросовестности применительно к действиям контролирующих корпорацию лиц при привлечении финансирования непосредственно связаны с критерием открытости (публичности) такой сделки.

Так, в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2018 год указывается, что корпоративное финансирование может оформляться в разных формах: увеличение уставного капитала корпорации, предоставление корпорации займов и иным образом. При этом Верховный Суд РФ отмечает, что:

• если финансирование осуществляется через корпоративные процедуры, то соответствующая информация раскрывается публично и становится доступной кредиторам и иным участникам гражданского оборота; в этом случае последующее изъятие вложенных средств также происходит в рамках названных процедур: распределение прибыли, выплата дивидендов и т.д.
• когда корпоративное финансирование производится путем использования заемного механизма, финансирование публично не раскрывается; это позволяет завуалировать кризисную ситуацию, создать перед кредиторами и иными третьими лицами иллюзию благополучного положения дел в хозяйственном обществе.

Указанный Верховным Судом РФ критерий открытости (публичности) сделки по привлечению корпоративного финансирования является ключевым для оценки ее возможных рисков: непубличность условий корпоративного займа чревата ошибками в структурировании сделки,  возникновением конфликта имущественных интересов ее участников и, как следствие, необходимостью разрешения корпоративного спора на фоне непредвиденных издержек и налоговых начислений.

На примере открытых для публичного доступа материалов арбитражного дела № А40-130662/2021 укажем на следующие актуальные вопросы защиты корпорации и ее фактического кредитора от судебного иска номинального кредитора о взыскании задолженности по займу:

1. установление обстоятельств (фактов) и сбор доказательств для правильной квалификации правоотношений между фактическим и номинальным кредиторами корпорации, в том числе в отсутствие между этими кредиторами надлежащего письменного соглашения о предоставлении денежных займов корпорации
2. установление обстоятельств (фактов) и сбор доказательств для квалификации действий номинального кредитора по истребованию с корпорации суммы займа без согласия/указания фактического кредитора как недобросовестных (в значении ГК РФ) и преступных (в значении УК РФ)
3. определение условий для процессуальной квалификации иска номинального кредитора по истребованию с корпорации суммы займа в качестве корпоративного спора, разрешение которого находится в специальной компетенции арбитражного суда
4. определение условий для квалификации обращения номинального кредитора в суд с иском о взыскании с корпорации задолженности по займу в качестве покушения на совершение преступления – мошенничество, а также наличия иных сопутствующих составов из УК РФ
5. установление признаков уголовно-процессуального статуса "потерпевший" у фактического кредитора и/или у корпорации-должника по займу от номинального кредитора, реализация полномочий потерпевшего в уголовном деле
6. особенности доказывания в судебном деле недобросовестности поведения номинального кредитора по взысканию с корпорации задолженности по займу
7. особенности урегулирования (списания с баланса) задолженности корпорации перед номинальным кредитором после вступления в законную силу судебного постановления об отказе ему в таком иске.   

Приведенный перечень актуальных вопросов защиты от иска номинального кредитора в корпоративном займе указывает на сложности в достижении ее целей, разрешение которых потребует от фактического кредитора и самой корпорации аккумулирования необходимых сил и средств.    

Вот почему привлечение корпоративного финансирования в непубличной форме займа (кредита  и т.п.) требует предварительной и тщательной проработки всех его аспектов.